最嚴調控令下滬深房價仍上漲 人口老齡化影響三四線樓市

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  北京樓市調控進一步升級,對於二套房認定上“認房又認貸”,並將二套房首付比例提至60 %,使得正在辦理交易手續的買家一夜之間“哀鴻遍野”。首付比例上升60 %是因为著需多繳納二三百萬的現金,許多人然后 週轉不開。不過,哪几种尚未成交的賣家則悄悄“撤單”,他們認為,在這樣的局面下,房租必然上漲,在家收租金太大 錯。反觀上海和深圳,同樣的政策已出臺五天,房價仍舊小幅上漲。

   滬深房價仍小幅上漲

  3月21日,馬庫斯在鏈家地産位於浦東的一家門面簽下合同,將个人住了10年的兩室兩廳賣掉了。

  馬庫斯是一名德國人,60 5年拖著一隻行李和60 萬元存款,漂洋過海來到浦東。他搞定60 萬元付了首付,剩下60 萬元經營紅酒生意。十多年過去了,60 萬元早被馬庫斯虧得顆粒不剩。如今,他以1125萬元賣掉房子,打算回國休養生息。

  遠在千里之外的深圳,羅湖一家房屋仲介的經理伍盛今天也感到開心。一位業主在2016年11月挂出的一套兩室一廳,終於以920萬元的價格成交,而當時的掛牌價為870萬元。

  上海、深圳兩地曾分別於2016年的11月和10月出臺嚴苛的調控政策,均是“認房又認貸”,倘若有個人貸款記錄,不分地域、不分是是否是已還清,一律認定為二套房,需繳納70%的首付。

  在這樣的高壓政策下,多數買房者認為房價會掉到“半山腰”,但事實證明他們都錯了。上海和深圳的鏈家區域經理告訴中國證券報記者,調控政策出臺後,兩地房價迄今漲幅約為5%-10%。

  反觀新政出臺五天后的北京,違約的案类式雨後春筍般突然经常出现,主太大 繳不起首付了。“這幾天我和同事接手的違約案子都在 4起。一下子多拿60 %的首付,是因为著多出二三百萬元,真的週轉不開。此前瘋狂的買家,現在則瘋了似地要求賣家退定金,個別不負責的小仲介還跑得無影無蹤。”我愛我们家北京積水潭地區的一位銷售經理表示。

  安居客房價數據顯示,截至3月14日,北京二手房均價首次突破6萬元大關,達到60 382元/平方米,環比上漲1.4%,同比上漲43.5%。2014年走出低迷期後,北京房價連續3年走高。

  分區域看,東城、西城兩區二手房均價均已突破10萬元,分別為115342元/平方米和1260 47元/平方米;通州均價也已突破5萬元關口,達到60 968元/平方米;單價3萬以下的行政區,僅有平谷、延慶和密雲。

  三四線樓市值不值得投資?

  由於大城市的調控力度日益升級,放棄在一線購房計劃的買家,是是否是會回到三四線城市購房?肯能是放棄在三四線的購房計劃,維持在一線城市的“處女貸”身份?中國證券報記者採訪的多位業內專家預測,人口回流返鄉的肯能性會更大其他。這也讓三四線房市成為投資的熱點。然而,價格遠低於一線的三四線樓市,未來到底是價值洼地,還是投資“大坑”呢?

  從近期的新聞報道當中已經还能不能 很明顯地感受到三四線城市房價升溫。今年1-2月,全國房地産開發投資0.99萬億元,名義同增8.9%,增速比2016年全年提高2%,超出市場預期。三四線城市新房銷售同比大幅增長。不少地區甚至也仿傚一二線城市,開始了不動産限購最好的法律法律依据。3月以來,河北涿州、淶水,浙江嘉善、安徽滁州等市,張家口崇禮區等地已相繼出臺或升級限購、限貸政策。

  不過,大都市圈周邊的三四線樓市銷售火爆主太大 一二線城市房市調控後的外溢效應。京滬深等地購房門檻提高之後,大量購房需求向周邊外溢和擠出,然后 當前房地産政策“因城施策”,三四線城市繼續享受鼓勵去庫存的政策紅利,短期內造成了三四線城市樓市的火爆。

  房地産經濟專家孫驍驥認為,肯能排除掉熱錢炒房的因素,長期來看,依靠三四線原有居民的投資需求,並并能撐得起三四線城市的樓市。他表示,在未來相當長的時期內,城鎮人口的老齡化速率单位將加快。預計到2020年,我國老年人口將達2.48億,並在5年之後徹底進入高齡化社會。老年人太大 ,是因为著整個社會購房的需求越低、消費能力越低。目前,中小城鎮的建設和開發在持續加速,但人口結構卻在不斷老化,這説明未來的三四線城市房屋供給會因城鎮化的加速而不斷增多,購房需求則會因人口老齡化而大幅縮水。在供需關係作用之下,未來三四線城市樓市價格的增幅有限,並且有下跌的肯能。

  孫驍驥表示,中國的樓市,目前已經呈現出雙重的“兩極分化”:一二線和三四線城市價格的分化,三四線城市之間的價格分化。長期來看,中國未來的城市格局是“城邦化”,并能在京滬深等“城邦”周圍的中小城鎮,受惠于大城市的房價溢出效應,才經得起價格的長期考驗,這些地區才是所謂的“價值洼地”。

   貨幣政策肯能適度收緊

  多位業內人士認為,考慮到三四線城市土地庫存規模仍在高位,中央政府去庫存思路短期難有扭轉;而去庫存需與信貸端相配合,預計三四線市場按揭投放規模不會突然经常出现明顯收窄。

  中原地産首席分析師張大偉認為,這一輪樓市價格漲起來其實是因為信貸超發、資産荒。從2014年“9·60 ”開始,持續一輪又一輪的刺激,預測後市還是看這波潮水會不會繼續。

  華創債券團隊也指出,貨幣寬鬆的環境不改變,難改房價上漲的趨勢。本輪房價上漲的源頭在於2014年9月60 日,央行全面放鬆房地産信貸。儘管各地此前放鬆房地産相關政策對房價上漲起到推波助瀾的作用,但寬鬆的貨幣環境仍是房價上漲最堅實的基礎。然后 目前房地産貸款在銀行資産中仍屬於最優質的資産,銀行很難主動收緊房地産信貸。太大 貨幣政策肯能不適度收緊,房地産市場的調控政策就很難見效,然后 後期貨幣政策也肯能適度收緊。

  不過,海通證券姜超有不同看法。他預測2017年上五天的經濟增速壓力有限,因為地産銷售對投資還处于滯後傳導,存貨週期還在發生作用,去杠桿影響還未開始。但到2017年下五天,存貨週期應已結束,地産投資或面臨大幅跳水,而去杠桿將傳導進實體經濟,屆時經濟或有極大的下行風險。肯能美國大幅降低企業所得稅稅率至15%,中國還繼續助推地産泡沫,那麼製造業和資本或許會大幅流失,而美國持續加息或會刺破中國地産“泡沫”。(戴小河)

(責任編輯:張潔欣)